Khi bên thuê trả trước tiền thuê cho nhiều năm, hướng dẫn thuế thu nhập doanh nghiệp lâu nay cho phép doanh nghiệp cho thuê chọn một trong hai cách xác định doanh thu tính thuế: phân bổ số tiền trả trước cho số năm đã trả trước, hoặc ghi nhận toàn bộ vào năm nhận tiền. Luật Thuế TNDN 67/2025/QH15 áp dụng từ kỳ tính thuế 2025 kèm bộ văn bản hướng dẫn mới, nên trước khi chọn cần đọc lại quy định về doanh thu cho thuê tài sản trong văn bản đang có hiệu lực.
Hai cách cho ra cùng một tổng doanh thu sau năm năm, nhưng khác nhau về thời điểm nộp thuế và có thể khác cả thuế suất, vì luật mới chia thuế suất theo tổng doanh thu năm: 15% nếu không quá 3 tỷ đồng, 17% nếu trên 3 tỷ đến 50 tỷ đồng, 20% với doanh nghiệp còn lại. Ví dụ dưới đây cho thấy vì sao lựa chọn này nên tính trước, không nên để đến lúc lập tờ khai.
Tình huống giả định
Giả sử một công ty nhỏ sở hữu hai nhà xưởng trong cụm công nghiệp. Xưởng A đang cho thuê theo tháng, doanh thu 1,5 tỷ đồng mỗi năm. Năm 2026, công ty ký cho thuê xưởng B năm năm với giá 1,2 tỷ đồng/năm; bên thuê trả trước toàn bộ 6 tỷ đồng ngay khi ký để được giá tốt.
Chi phí được trừ hằng năm của công ty (khấu hao hai xưởng, bảo trì, lương, lãi vay) giả định là 1,3 tỷ đồng, ổn định trong năm năm. Công ty không có lỗ chuyển sang và không đang hưởng ưu đãi miễn, giảm thuế nào.
Để đơn giản, ví dụ giả định thuế suất được xác định theo tổng doanh thu của chính năm tính thuế. Cách xác định “tổng doanh thu năm” dùng để chọn mức 15% hay 17% cần tra văn bản hướng dẫn hiện hành — nếu căn cứ khác đi, kết quả so sánh cũng khác.
Cách 1: ghi nhận toàn bộ 6 tỷ vào năm nhận tiền
- Doanh thu tính thuế năm 2026: 1,5 tỷ + 6 tỷ = 7,5 tỷ đồng → vượt mốc 3 tỷ → thuế suất 17%.
- Thu nhập tính thuế năm 2026: 7,5 tỷ − 1,3 tỷ = 6,2 tỷ → thuế khoảng 1,054 tỷ đồng.
- Các năm 2027–2030: doanh thu chỉ còn 1,5 tỷ, thu nhập 0,2 tỷ mỗi năm, thuế suất 15% → khoảng 30 triệu mỗi năm, tổng 120 triệu.
- Tổng thuế năm năm: khoảng 1,174 tỷ đồng, dồn phần lớn vào năm đầu.
Cách này đơn giản về sổ sách thuế: nhận tiền năm nào, nộp thuế năm đó. Nhưng tiền thuế năm đầu lớn, và phần doanh thu dồn cục có thể kéo cả năm lên bậc thuế suất cao hơn.
Còn một hệ quả về dòng tiền ít người để ý: năm đầu doanh nghiệp vừa nộp thuế GTGT đầu ra của cả 6 tỷ, vừa tạm nộp thuế TNDN theo quý trên phần thu nhập lớn. Nếu tiền nhận trước đã được dùng để trả nợ vay xây xưởng hay đầu tư tiếp, đến kỳ nộp thuế có thể thiếu tiền mặt. Tính sẵn lịch nộp thuế trước khi quyết định tiêu khoản tiền trả trước.
Cách 2: phân bổ đều cho năm năm
- Doanh thu tính thuế mỗi năm: 1,5 tỷ + 1,2 tỷ = 2,7 tỷ đồng → không quá 3 tỷ → thuế suất 15%.
- Thu nhập tính thuế mỗi năm: 2,7 tỷ − 1,3 tỷ = 1,4 tỷ → thuế khoảng 210 triệu đồng.
- Tổng thuế năm năm: khoảng 1,05 tỷ đồng, chia đều theo năm.
| Chỉ tiêu (giả định) | Ghi một lần | Phân bổ năm năm |
|---|---|---|
| Doanh thu tính thuế năm 2026 | 7,5 tỷ | 2,7 tỷ |
| Thuế suất năm 2026 | 17% | 15% |
| Thuế năm 2026 | khoảng 1,054 tỷ | khoảng 210 triệu |
| Thuế mỗi năm 2027–2030 | khoảng 30 triệu | khoảng 210 triệu |
| Tổng thuế năm năm | khoảng 1,174 tỷ | khoảng 1,05 tỷ |
Trong ví dụ này, phân bổ vừa giãn tiền thuế vừa giữ doanh thu năm dưới mốc 3 tỷ. Chênh lệch khoảng 124 triệu đồng đến từ phần thu nhập bị tính ở 17% thay vì 15%.
Khi nào ghi một lần lại hợp lý hơn
Kết quả trên không phải quy luật. Ba trường hợp khiến phép so sánh đổi chiều:
- Có lỗ được chuyển từ các năm trước: ghi một lần có thể dùng hết khoản lỗ trong năm nhận tiền. Nhưng lỗ chỉ được chuyển trong thời hạn luật cho phép, nên phải đối chiếu năm phát sinh lỗ.
- Doanh thu năm nào cũng đã trên 3 tỷ: thuế suất không đổi giữa hai cách, khác biệt chỉ còn là thời điểm nộp thuế.
- Đang hưởng ưu đãi, miễn giảm có thời hạn: doanh thu rơi vào năm nào ảnh hưởng tới phần được miễn, giảm. Cần đọc điều kiện ưu đãi xem hoạt động cho thuê có thuộc phần thu nhập được ưu đãi không — nhiều trường hợp là không.
Nếu một phương án cho ra số thuế thấp bất thường, đừng vội chọn. Hỏi trước cơ quan thuế quản lý, vì cách chọn phải phản ánh đúng giao dịch, không phải công cụ dời thu nhập sang năm được lợi.
Hoá đơn, thuế GTGT và rủi ro trả lại tiền
Lựa chọn ở trên chỉ áp cho thuế thu nhập doanh nghiệp. Với hoá đơn và thuế GTGT, cho thuê là cung cấp dịch vụ; khi thu tiền trước, doanh nghiệp lập hoá đơn tại thời điểm thu tiền theo quy định về hoá đơn (Nghị định 123/2020/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 70/2025/NĐ-CP; từ 1/7/2026 đối chiếu thêm Nghị định 254/2026/NĐ-CP). Thuế GTGT đầu ra của cả 6 tỷ kê khai ngay kỳ lập hoá đơn, không phân bổ.
- Chấm dứt hợp đồng trước hạn: nếu phải trả lại tiền cho những năm chưa thuê, doanh nghiệp điều chỉnh doanh thu và hoá đơn tương ứng. Với cách ghi một lần, phần thuế TNDN đã nộp cho những năm không còn doanh thu phải xử lý bằng khai bổ sung hoặc điều chỉnh theo hướng dẫn — việc rườm rà hơn hẳn so với cách phân bổ.
- Tiền cọc khác tiền thuê trả trước: khoản đặt cọc bảo đảm hợp đồng, sẽ hoàn lại khi kết thúc, không phải doanh thu. Ghi rõ trong hợp đồng để khỏi bị hiểu nhầm.
- Nhất quán: đã chọn cách nào cho hợp đồng này thì giữ suốt thời gian hợp đồng, ghi chú trong thuyết minh báo cáo tài chính và hồ sơ quyết toán.
Ở phía bên thuê, khoản trả trước là chi phí trả trước, được phân bổ dần vào chi phí theo số năm thuê chứ không trừ một lần. Bên thuê là doanh nghiệp sẽ cần hoá đơn ghi rõ kỳ thuê từ ngày nào đến ngày nào; hoá đơn chỉ ghi “tiền thuê xưởng” chung chung dễ khiến hai bên hiểu khác nhau về thời gian được phân bổ. Thống nhất nội dung ghi trên hoá đơn ngay trong hợp đồng là cách tránh phải lập lại hoá đơn về sau.
Việc cần chốt trước khi lập tờ khai quyết toán
| Việc | Ai làm | Khi nào |
|---|---|---|
| Đọc lại quy định doanh thu cho thuê tài sản trong văn bản hướng dẫn Luật 67/2025/QH15 | Kế toán trưởng | Ngay khi ký hợp đồng |
| Tính thử hai phương án cho toàn bộ thời gian thuê | Kế toán | Trước khi tạm nộp quý đầu tiên |
| Chủ doanh nghiệp duyệt phương án, lưu biên bản | Chủ doanh nghiệp | Trước khi lập báo cáo tài chính |
| Lập bảng theo dõi doanh thu chưa thực hiện theo từng năm | Kế toán | Cập nhật mỗi năm |
| Đối chiếu doanh thu trên tờ khai quyết toán với bảng theo dõi | Kế toán | Trước hạn quyết toán năm |
Hạn nộp hồ sơ quyết toán thuế TNDN của tổ chức, theo Luật Quản lý thuế, là ngày cuối cùng của tháng thứ 3 sau khi kết thúc năm tài chính. Việc chọn phương án nên xong từ trước khi tạm nộp thuế theo quý, vì số tạm nộp cũng phụ thuộc vào cách ghi doanh thu.
Tự kiểm tra ở đâu
Hoá đơn tiền thuê đã lập kiểm tra trên cổng hoá đơn điện tử; tờ khai GTGT kỳ thu tiền, số tạm nộp TNDN các quý và tờ khai quyết toán các năm xem trên tài khoản thuế điện tử của doanh nghiệp. Bên thuê cũng sẽ kê hoá đơn đầu vào này, nên thông tin trên hoá đơn phải khớp hợp đồng. Khi chưa chắc cách xác định doanh thu để chọn thuế suất, gửi câu hỏi bằng văn bản cho cơ quan thuế quản lý và lưu câu trả lời cùng hồ sơ hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Bên thuê trả trước hai năm thì có được chọn phân bổ không?
Hướng dẫn lâu nay đặt ra lựa chọn cho trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, nên hai năm cũng thuộc diện này. Tuy vậy, điều kiện cụ thể nên kiểm tra trong văn bản hướng dẫn Luật Thuế TNDN đang có hiệu lực.
Báo cáo tài chính ghi doanh thu chưa thực hiện, tờ khai thuế có buộc ghi giống không?
Không nhất thiết. Kế toán ghi theo chuẩn mực kế toán, còn thuế có thể cho phép cách xác định khác. Khi hai bên khác nhau, lập bảng đối chiếu chênh lệch để giải thích khi được hỏi.
Đổi từ ghi một lần sang phân bổ giữa chừng được không?
Không nên. Lựa chọn áp cho cả hợp đồng; đổi giữa chừng làm doanh thu bị tính trùng hoặc bị sót và gần như chắc chắn bị hỏi khi kiểm tra. Nếu thấy chọn sai từ đầu, hỏi cơ quan thuế trước khi khai bổ sung.
Bên thuê là cá nhân hay doanh nghiệp có ảnh hưởng không?
Lựa chọn ghi doanh thu là việc của bên cho thuê. Bên thuê là doanh nghiệp thì cần hoá đơn để ghi chi phí trả trước và phân bổ dần theo thời gian thuê; bên thuê là cá nhân thì thường không đòi hỏi việc này.
Nhận trước tiền thuê nhưng bên thuê mới vào sử dụng từ năm sau thì sao?
Thời điểm lập hoá đơn vẫn gắn với lúc thu tiền trước. Với thuế TNDN, nếu chọn phân bổ thì số năm phân bổ nên bám theo thời gian thuê ghi trong hợp đồng, không phải theo năm nhận tiền; ghi rõ ngày bắt đầu thuê để hai bên cùng phân bổ khớp nhau.
Tiền thuê trả trước có tính vào doanh thu để xét doanh nghiệp nhỏ và vừa không?
Tiêu chí doanh nghiệp nhỏ và vừa và tiêu chí thuế suất 15%, 17% là hai chuyện khác nhau, mỗi chuyện có cách xác định doanh thu riêng. Tra đúng văn bản cho từng mục đích, đừng dùng một con số cho cả hai.
